finanzierungsmathematik

Die Option im Darlehensvertrag, neben der fest vereinbarten, laufenden Tilgung zusätzliche Sondertilgungen einzubringen, erfreut sich seit einigen Jahren zunehmender Beliebtheit. Durch eine Sondertilgungsoption kann die Rückführung der Hypothek beschleunigt werden, ohne dasss eine zu hoch vereinbarte feste Kreditrate den Kreditnehmer zu sehr finanziell einengt.
Doch was bewirken Sondertilgungen eigentlich genau?

Sondertilgungen müssen zunächst in 2 Kategorien unterteilt werden:

• Die ratenwirksame Sondertilgung
  Diese Art der Sondertilgung führt unmittelbar zu einer Reduzierung der laufenden Kreditrate. Beträgt der Zinssatz beispielsweise 5% nominal und es soll eine Sondertilgung von 5.000 € eingezahlt werden, so vermindert sich die mtl. Kreidtrate ab dem Folgemonat um 20,83 € (5% von 5.000 € sind 250 € ./. 12 Monate).
  Die Restschuld zum Zinsbindungsende ist entsprechend um 5.000 € niedriger als ohne diese außerplanmäßige Einzahlung.
• die restschuldwirksame Sondertilgung
  Diese Form ist die üblichere Variante. In diesem Fall bleibt die zuvor gezahlte Kreditrate unverändert und die Sondertilgung entfaltet ihre volle Wirkung zum Ende der Zinsfestschreibungszeit, da sie sich bis dahin quasi zum Effektivzins weiterverzinst hat. Im obigen Beispiel würde eine Sondertilgung von 5.000 € bei einer Restlaufzeit von 6 Jahren bis zum Zinsbindungsende die Restschuld beispielsweise um nahezu 7.000 € reduzieren!

So weit, so gut.

Interessant wird es, wenn man sich einmal anschaut, was eine einzelne Sondertilgung tatsächlich für langfristige Auswirkungen auf Ihren Finanzierungsverlauf hat. Salopp sagt man natürlich, dass man durch die Sondertilgung eher schuldenfrei wird. Doch wieviel 'eher' denn eigentlich genau?
Beispiel:
Ihre Restschuld beträgt 200.000 Euro, der Zinssatz 5% nominal und die lfd. Kreditrate 1.200 € mtl. Bei unveränderteten Gegebenheiten läuft Ihre Finanzierung in diesem Fall noch 23 Jahre und 11 Monate. Eine nun eingebrachte Sondertilgung von 5.000 € verkürzt diese Laufzeit immerhin um ca. 1 Jahr und 2 Monate, wenn der Zinssatz während der gesamten Restlaufzeit unverändert bleibt.

Ein weiterer Effekt ist weitestgehend unbekannt, da in einschlägigen Ratgebern kaum darauf hingewiesen wird: Eine Sondertilgung bietet Sicherheit vor Zinsanpassungen nach der Zinsfestschreibungszeit (Prolongationsrisiko). Soll heißen: Momentan ist das Zinsniveau vergleichsweise niedrig, aber das muss ja nicht immer so bleiben. Wenn in einigen Jahren Ihre Zinsbindung ausläuft, werden Sie sich möglicherweise einer höheren mtl. Belastung konfrontiert sehen. Eine Sondertilgung kann in diesem Fall dazu genutzt werden, einen entsprechenden Puffer zu schaffen.
Beispiel:
Ihre Restschuld beträgt 200.000 Euro, der Zinssatz 5% nominal und die lfd. Kreditrate 1.200 € mtl. Bei unveränderteten Gegebenheiten läuft Ihre Finanzierung in diesem Fall noch 23 Jahre und 11 Monate. Wenn der Zinssatz in 6 Jahren (angenommenes Zinsbindungsende) auf beispielsweise 8% steigen sollte, würde die mtl. zu zahlende Kreditrate um gut 290 € mtl. steigen, wenn an der ursprünglich gewählten Gesamtlaufzeit festgehalten werden soll. Eine heute eingebrachte Sondertilgung würde dazu führen, dass diese Ratenerhöhung nur ca. 230 € mtl. beträgt, d.h. Sie haben sich einen Sicherheitspuffer von rd. 60 € mtl. geschaffen.
Oder anders gerechnet: Die Sondertilgung führt dazu, dass der Zinssatz von momentan 5% auf 5,54% steigen darf, ohne dass dies zu einer Ratenerhöhung führen muss, wenn an der ursprünglichen Gesamtlaufzeit festgehalten werden soll. Sie haben sich einen kleinen 'Zinspuffer' von 0,54% geschaffen.